不動産投資は相続税対策としても良い方法です。所有している現金その他の財産を賃貸物件に組み換えることで、評価額を下げたり、賃貸割合に応じた控除を受けたりすることができます。ただし、近年あったタワーマンション節税に関する法改正など、税制の変化には注意しましょう。

相続税対策としての不動産投資

不動産投資が相続税対策として有効である理由のひとつは、不動産の相続税評価額が一般的に市場価格よりも低く設定されることです。さらに、賃貸物件の建物および土地については、賃貸割合に応じた評価減があります。近年では、タワーマンションの購入を税対策とする方法もあります。

相続税評価額と市場価格の差を活用するしくみ

不動産の相続税評価額は、路線価方式（または倍率方式）と呼ばれる方法によるもので、市場価格の7割程度となるのが一般的です。1億円の現金を有している場合、土地建物を購入することで、課税価格につきおおよそ3000万円の割引があるのです。

■相続税評価額の計算方法（路線価方式）

路線価とは、土地に隣接する道路に定められた価格です。 路線価方式による土地の評価額は下記の計算式となります。

土地の相続税評価額 = 路線価 × 面積（平方メートル） × 補正率

※倍率地域の場合は、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じた額が相続税評価額となります（倍率方式）

【例】路線価が50万円／㎡、面積が100㎡の土地の場合

• 土地の評価額：50万円 × 100㎡ = 5,000万円
• 建物の評価：固定資産税評価額（市場価格の8割程度）

賃貸物件の評価のしくみ

賃貸物件を活用した相続税対策は、通常の不動産よりもさらに大きな節税効果を期待できます。賃貸物件の場合、貸家建付地としての評価や、賃貸中であることによる評価減が適用されるため、相続税評価額をより低く抑えることができます。

■貸家建付地の評価

自用地としての価額 – (自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

■貸家の評価

固定資産税評価額 × (1 – 借家権割合 × 賃貸割合)

【例】自用地としての価額が5,000万円、建物の値段が2,000万円、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合

• 土地：5,000万円 – (5,000万円 × 0.7 × 0.3 × 1) = 3,950万円
• 建物：2,000万円 × (1 – 0.3 × 1) = 1,400万円

タワーマンション節税のしくみ

タワーマンション節税は、高層階の市場価格と相続税評価額の大きな乖離を利用した手法です。タワーマンションの場合、高層階ほど市場価格は高くなりますが、相続税評価額は階数にかかわらずほぼ同じになるという特徴がありました。

たとえば、市場価格1億円の40階の物件が、5階の物件（市場価格5,000万円）と同じ3,500万円程度で評価される場合、6,500万円もの節税効果が生まれていました。しかし、近年の税制改正によりこの手法の効果は限定的になっています。

【例】5階3LDK（A）が5,000万円、40階同間取り（B）が1億円の場合

▼相続税評価額（改正前）

• A：3,500万円
• B：3,500万円

※階数に関わらずほぼ同じ

▼節税効果（改正前）

• A：1,500万円（5,000万円 – 3,500万円）
• B：6,500万円（1億円 – 3,500万円）

しかし、2024年1月からの税制改正により、高層階の評価額が引き上げられ、この手法の効果は限定的になっています。具体的には、市場価格と相続税評価額の乖離率（評価乖離率）および評価水準と呼ばれる指標が加わり、評価乖離率が1.67倍となる場合は相続税評価額が市場価格の6割になるよう補正されます。さらに、以前は階数に関係なく固定資産税は同一でしたが、平成30年以降はタワーマンションの固定資産税も階数に応じて変更されております。
したがって、高層階を中心とする高額な区分を購入しても、節税効果を大きくすることは難しくなっています。

相続税対策に効果的な不動産投資の選び方

相続税対策として不動産投資を行う場合、単に相続税評価額が低い物件を選ぶだけでは不十分です。将来的な資産価値や収益性も考慮し、総合的に優れた物件を選定することが重要です。ここでは、効果的な不動産投資の選び方について、立地条件や収益性の観点から詳しく解説します。

立地条件と将来性を考慮した物件選定のポイント

立地条件は不動産の価値を左右する最も重要な要素の一つです。都市部と郊外では、それぞれメリット・デメリットがあります。都市部は需要が高く、将来的な値上がりが期待できますが、初期投資額が高くなります。一方、郊外は比較的安価で購入できますが、将来の人口減少によるリスクも考慮する必要があります。

収益性と相続税評価額のバランスを見極める

不動産投資の収益性を判断する上で、賃貸利回りは重要な指標です。賃貸利回りは、年間の賃料収入を物件価格で割って算出します。ただし、維持管理費用や空室リスクも考慮に入れる必要があります。一方で、相続税対策の観点からは、相続税評価額の試算も欠かせません。物件の購入価格と相続税評価額の差が大きいほど、節税効果は高くなります。しかし、収益性を無視して相続税評価額だけを重視すると、将来的な資産価値の低下リスクも高まります。

不動産投資による相続税対策の落とし穴

不動産投資は効果的な相続税対策となり得ますが、同時に様々なリスクも存在します。過度な節税を目的とした不適切な投資や、将来の税制改正による影響など、注意すべき点は少なくありません。ここでは、不動産投資による相続税対策を行う上で陥りやすい落とし穴と、それらを回避するための対策について詳しく解説します。

過度な節税行為のリスクと対策

相続税対策として不動産投資を行う際、過度な節税行為は租税回避行為とみなされるリスクがあります。特に、相続直前の不動産取得や、極端に市場価格と相続税評価額の差が大きい物件の購入は、税務当局の注目を集める可能性があります。これらのリスクを回避するには、適正な取引価格での購入や、長期的な運用を前提とした投資計画が重要です。

将来の税制改正による影響への備え

相続税制は頻繁に改正されるため、現在効果的な対策も将来的には効果が薄れる可能性があります。近年の改正では、相続税の基礎控除額の見直しや、紹介したタワーマンション節税への対策などが行われました。今後も税制に変化がある可能性は高く、単一の対策に頼るのではなく、複数の手法を組み合わせた柔軟な相続対策を立てることが重要です。また、定期的に専門家のアドバイスを受け、最新の税制動向に合わせて対策を見直していくことも必要です。

まとめ

不動産投資は、相続税対策として効果的な選択肢の一つですが、その活用には正しい知識と戦略が必要です。相続税評価額と市場価格の差を利用し、立地や収益性を考慮した物件選びが重要です。一方で、過度な節税行為のリスクや将来の税制改正の影響にも注意が必要です。

長期的な視点での資産形成と相続対策の両立を目指し、専門家のアドバイスを受けながら総合的な対策を立てることが、成功への鍵となります。