不動産投資は資産形成の手段として人気がありますが、その魅力の一つに節税効果があります。実際の支出が伴わない会計上の赤字が、課税額を減らすことによって、収入全体に占める利益をより多く確保できるようになるのです。ここでは、不動産投資における赤字の解釈とともに、会計上の赤字となる減価償却の考え方や、とくに兼業大家にとって嬉しい損益通算のしくみを解説します。

不動産投資における「赤字」とは

不動産投資における赤字には、実際には生じておらず税の申告・納付では利益になる赤字（会計上の赤字）と、実際に生じており放っておくことのできない赤字（キャッシュフローの赤字）があります。これらを正しく理解することは、効果的な不動産投資戦略を立てる上で非常に重要です。

会計上の赤字（節税効果のある赤字）

会計上の赤字は、実際のキャッシュフローはプラスであっても、帳簿上で赤字として計上されるものです。この赤字は主に減価償却費によって生じ、節税効果をもたらします。以下のようなシチュエーションで発生します。

• 減価償却費が大きい建物価格の高い物件の購入時
• 修繕費や管理費を多く計上した場合
• 借入金利息や固都税が大きい場合

キャッシュフローの赤字（悪い赤字）

一方、キャッシュフローの赤字は実際に手元のお金が減少する状態を指します。これは投資の失敗を意味し、長期的に続くと経営破綻のリスクがあります。以下のような状況で発生する可能性があります：

• 家賃収入が少ない場合
• 空室率が高い場合
• ローン返済額が家賃収入を上回る場合
• 予期せぬ高額修繕が発生した場合

不動産所得の計算方法

不動産から生じる利益は、経費などの支出を控除して残った額を「不動産所得」として扱います。課税されるのは、不動産所得の部分であり、下記の計算式を使って算出します。

不動産所得 = 総収入（賃料収入 + 共益費 + 駐車場収入など） –  必要経費（固定資産税 + 管理費 + 修繕費 + 減価償却費 + ローン利息など）

重要なのは、必要経費として挙げた部分です。固定資産税や管理費などは実際に支出が生じていますが、減価償却費などの実際には支出がない項目もあります。不動産経営では、現実に支出のない赤字を大きくすることが、節税および利益の確保につながります。

不動産の減価償却の仕組み

不動産所得を計算するときの減価償却費とは、建物や設備の価値が時間とともに減少していく分を費用として計上するものです。新築物件と中古物件のどちらを購入した場合にも適用があり、とくに中古物件の場合は減価償却費による節税効果が大きくなることがあります。

減価償却費の計算は、建物を取得した価額につき、法定耐用年数（法律で定められた建物の寿命）に応じて毎年定額の控除ができるように行います。ここで、計算の例を挙げてみましょう。

■鉄筋コンクリート造のマンション 取得価格15,000万（建物価額8,000万円）の場合

• 耐用年数：47年
• 年間の減価償却費 = 8,000万円 ÷ 47年 ≈ 170.2万円/年

■築10年の中古木造アパート 取得価格6,000万（建物価額3,000万円）の場合

• 元の耐用年数：22年
• 残存耐用年数の計算：(22年 – 10年) + (10年 × 20%) = 14年
• 年間の減価償却費 = 3,000万円 ÷ 14年 ≈ 214.3万円/年

ローンで不動産を買ったときの赤字の考え方

不動産をローンで購入した場合、毎月元本および利息の返済が生じます。このうち、元本は経費になりませんが、建物にかかる利息については必要経費として税申告のときに控除可能です。

注意したいのは、節税に繋がるからといって高金利のローンを組むなどして利息分の経費が増え、必要以上に赤字が大きくなる事は避けましょう。月々の返済額や金利はしっかりとチェックして、十分な自己資金を用意するなど、返済額が大きくなりすぎないように気をつけましょう。

損益通算の仕組み

不動産投資で生じた赤字は、税務上、ほかの収入（給与所得など）の黒字と合算して考えることができます。これを「損益通算」と言い、とくにサラリーマン大家などにとってはメリットに繋がる概念だと言えます。詳しくは以下のとおりです。

損益通算とは何か

損益通算とは、ある所得分野で生じた損失を、他の所得分野の利益と相殺する税務上の仕組みです。不動産投資では、不動産所得の赤字を給与所得などの他の所得から差し引くことで、全体の課税所得を減らし、結果的に納税額を減少させることができます。

損益通算の対象となる所得

課税対象となる所得には複数あり、サラリーマンなら「給与所得」、経営者なら「事業所得」などを得ることになります。不動産所得も、数ある課税対象となる所得のひとつです。不動産所得による赤字は、下記の所得による黒字と通算できます。

1、不動産所得
2、事業所得
3、給与所得
4、譲渡所得（特定の条件下）
5、山林所得

損益通算の具体的な計算例

ここで、損益通算の具体例を挙げてみましょう。例に挙げるのは、年収1,000万円のサラリーマンが不動産投資を行い、200万円の赤字が出た場合です。損益通算の結果として課税される部分を計算してみると、以下のような結果となります。

給与所得	1000万円
不動産所得	-200万円

損益通算後の課税所得：1000万円 – 200万円 = 800万円

令和6年10月時点での所得税の税率は、900万円を境に23％から33％に上がります。上記のように課税所得を圧縮できるケースでは、税率が下がることによって、二重の節税効果が得られる期待があります。

まとめ

不動産投資における赤字は、適切に管理すれば効果的な節税手段となります。会計上の赤字とキャッシュフローの赤字を区別し、損益通算の仕組みを活用することで、大きな節税効果を得ることができます。特に減価償却費の活用は重要なポイントです。

ただし、損益通算できない経費があることや、節税目的だけの投資にはリスクが伴うことにも注意が必要です。不動産投資は長期的な視点で行い、収益性と節税効果のバランスを取ることが成功の鍵となります。専門家のアドバイスを受けながら、自身の財務状況に合った投資戦略を立てましょう。