不動産を購入したときは、地方税である不動産取得税の課税があります。所得税や住民税とは別であり、申告する必要がなく、取得の翌年に普通徴収されるものです。ここでは、不動産取得税の課税方法や税率、税額について整理してみましょう。

不動産取得税の基本

不動産取得税は、相続以外の方法で土地や建物を取得した際に、その取得者に課される税金です。取得の方法（売買、贈与、交換など）や、有償・無償を問わず課税されます。この税金は、地方自治体の財源として重要な役割を果たしています。不動産投資を行う際には、この税金が追加コストとなることを念頭に置く必要があります。

課税対象となる不動産

不動産取得税の課税対象となる物件は、住宅やオフィスだけとは限りません。土地の権利に関して言えば、借地権も課税対象です。具体的には、次のようなものに税金がかかると言えます。

• 土地（宅地、田畑、山林など）
• 建物（住宅、オフィス、工場など）
• 借地権（地上権、永小作権）

不動産取得税の通知および支払い時期

不動産取得税の課税に関する通知は、物件取得から3カ月から6か月後を目安に届くのが一般的です。
ただし、事例によっては、市町村での手続きの関係で1年程度かかることもあります。
支払い時期は、通知が届いた月の月末となっているのが普通です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の額は、課税標準額に税率を乗じて計算されます。税率および評価については、一定の場合に軽減があります。詳しくは次のとおりです。

課税標準額

不動産取得税の課税標準額（課税額計算のもととなる評価）は、固定資産税課税台帳に記載のある額（＝固定資産税評価額）です。金額については、各市町村で確認する必要はあるものの、市場価格の8割程度となるのが一般的です。なお、宅地や宅地評価土地については、課税標準額を固定資産税評価額の2分の1とします。

不動産取得税の税率と計算例

不動産取得税の税率には軽減措置があるものの、建物については住宅以外の建物が適用対象外となります。軽減税率適用後の税率は次のとおりです。

• 土地・住宅：令和8年3月31日までの取得で3%
• 住宅以外の建物：4％

例として、固定資産税評価額が1500万円の住宅および500万円の敷地を取得した場合を考えてみましょう。この場合、取引価格は2,250万円前後となるのが一般的で、不動産取得税は52万5,000円（1500万円 × 0.03 + 500万円 × 2分の1 ×0.03）となります。

不動産取得税の軽減措置と特例

不動産取得税には様々な軽減措置と特例があり、これらを適切に活用することで税負担を軽減できます。特に住宅取得に関しては手厚い軽減措置が設けられており、投資戦略を立てる上で重要なポイントとなります。

新築住宅を取得したときの軽減措置

新築住宅を取得した場合、以下の軽減措置が適用されます。本措置は、適用条件が広く、不動産投資（賃貸物件の取得）にも適用可能です。

■建物に対する軽減措置

■土地に対する軽減措置

中古住宅を取得したときの軽減措置

中古住宅を取得した場合も、一定の要件を満たせば軽減措置が適用されます。注意したいのは、自己の居住用に使用することが条件であり、賃貸目的での物件の取得には適用されない点です。

■建物に対する軽減措置

要件	床面積が50㎡以上240㎡以下 取得者が自己の居住用に使用すること 1982年1月1日以降に新築された住宅、または耐震基準に適合していることが証明された住宅
取得者	個人のみ
控除額	下記リストのとおり

■控除額： 新築された日に応じて、固定資産税評価額から以下の金額を控除

1997年4月1日以降	1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1,000万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1976年1月1日～1981年6月30日	350万円
1973年1月1日～1975年12月31日	230万円
1964年1月1日～1972年12月31日	150万円
1954年7月1日～1963年12月31日	100万円

■土地に対する軽減措置

要件	中古住宅が上記の建物の軽減要件を満たすこと 土地取得後1年以内に中古住宅を取得、または中古住宅取得後1年以内に土地を取得
取得者	個人のみ
控除額	以下の1,2のいずれか高い方の額を税額から控除 3、45,000円 4、（土地1㎡あたりの価格×1/2）×（住宅の床面積×2）×3% ※住宅の床面積は1戸あたり200㎡が上限

まとめ

投資目的で不動産を取得する場合、3％から4％程度の不動産取得税がイニシャルコストに含まれます。新築物件を取得する場合には各種軽減措置が適用されますが、中古の場合はほとんど軽減されないため注意を要します。適切な投資判断のため、物件購入前にしっかりと試算しておきましょう。