【決定版】不動産投資でかかる税金の種類
不動産投資では、物件取得時、運用中、売却時のそれぞれで税金がかかります。適切に収支計画を立てるために、ここでどんな税金がかかるのか把握しておきましょう。
不動産投資にかかる税金の種類
土地や建物はただ保有しているだけでも税金がかかり、購入する段階からいくら必要なのか把握しておくことが大切です。はじめに課税の種類をすべて挙げておくと、次のようになります。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 登録免許税
- 印紙税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 住民税
- 個人事業税
- 譲渡所得税
次に、各種税金がどのタイミングでかかるのか整理してみましょう。ここで注意したいのは、売却時にかかる譲渡税につき、申告課税方式（※確定申告が必要）を採る点です。
- 物件取得時：不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税（新築の場合）
- 運用時：固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、個人事業税
- 売却時：譲渡所得税、復興特別所得税、住民税（譲渡所得分）
物件取得時にかかる税金
投資用物件を取得するときは、その所有権移転登記（＝名義変更手続）の際に登録免許税および印紙税がかかります。購入代金については消費税、そして購入の翌年には地方税である不動産取得税も負担しなければなりません。
登録免許税
ケースでの税率を乗じて計算し、税率は原則として2％（土地と建物で共通）とされています。
それぞれについて軽減税率はあるものの、建物は「自己の居住の用に供する場合」が前提となり、投資用物件には適用されません。土地については、令和8年3月31日までの登記につき、特例で1.5％に税率を減じる措置があります。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書や金銭消費貸借契約書などの文書に課される国税です。税額は契約金額に応じて段階的に設定されています。たとえば、5,000万円の不動産売買契約書の場合、通常は6万円ですが、2024年3月31日までの軽減措置により3万円となります。契約書の作成時には、必ず適切な額の収入印紙を貼付する必要があります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した際に課される地方税です。課税額は固定資産税評価額に所定の税率を乗じて計算し、税率は原則4%とされます。このうち、住宅用の土地および建物については、令和9年3月31日までの特例措置により3%に軽減されています。
消費税（新築物件の場合）
新築物件を購入する場合、建物価格に対して10%の消費税が課されます。一方で、土地代金は非課税です。たとえば、総額5,000万円の新築物件で、そのうち建物価格が3,000万円の場合、300万円の消費税が発生します。中古物件の場合は、原則として消費税はかかりません。
運用時にかかる税金
投資用の物件を所有しているあいだは、毎年固定資産税および都市計画税が課税されます。さらに収入を得ている場合は、確定申告により所得税および住民税の納付義務が発生し、ほかに個人事業税が課税されることもあります。
固定資産税・都市計画税
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課される地方税です。税額は、固定資産税評価額に1.4％（標準税率）を乗じて計算します。都市計画税も同様に課税され、税率は最大0.3％です。
住居1戸当り200㎡以下の小規模住宅用地の場合は固定資産税及び都市計画税共に軽減税率の適用が受けられます。
所得税・住民税
不動産からの収入（家賃収入など）は、必要経費を差し引いた後の利益に対して所得税と住民税が課されます。所得税率は所得金額に応じて5%～45%の累進課税、住民税は一律10%です。例えば、年間の不動産所得が300万円の場合、所得税約27万円、住民税30万円、合計約57万円の税金が発生します。
個人事業税（一定規模以上の場合）
不動産貸付業が事業規模とみなされる場合（通常、概ね5棟以上または10室以上）、個人事業税が課税されます。税率は一般的に5%で、年間の事業所得から290万円を控除した金額に対して課税されます。例えば、年間の事業所得が500万円の場合、（500万円－290万円）×5% = 10.5万円の個人事業税が発生します。
売却時にかかる税金
不動産投資の出口戦略として物件を売却する際には、その売却対価について確定申告し、一定の割合で税を納める必要があります。その内訳は、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税となります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。税率は、所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合15%、5年以下の短期譲渡所得の場合30%です。例えば、5,000万円で購入した物件を10年後に7,000万円で売却した場合、譲渡所得2,000万円に対して15%の税率が適用され、300万円の譲渡所得税が発生します。
なお、ご自宅でなく投資用（賃貸用）物件売却の場合では、売却時の簿価計算（物件の帳簿上の価格）が必要になります。減価償却された分、簿価が低くなりますので譲渡税は高くなりますので担当者や専門家に確認するなど注意が必要です。
なお、売却損の場合は譲渡税は発生しません。
復興特別所得税
復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために導入された税金で、2013年から2037年までの25年間、所得税額に2.1%を乗じた額が課税されます。譲渡所得税にも適用されるため、上記の例では、300万円×2.1% = 6.3万円の復興特別所得税が追加で発生します。
住民税（譲渡所得分）
不動産の譲渡所得に対しては、所得税に加えて住民税も課税されます。短期譲渡は一律９％、長期譲渡の税率は一律5%です。先の例を用いると、2,000万円の譲渡所得に対して5%の税率が適用され、100万円の住民税が発生します。したがって、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税を合わせると、総額406.3万円の税金が発生することになります。
なお、売却損の場合は譲渡税は発生しません。
まとめ
不動産投資における税金対策では、各段階で発生する税金を事前に把握し、適切に計画を立てることが大切です。また、減価償却費や青色申告などの節税手段を積極的に活用することも意識しましょう。最後に、売却のタイミングを戦略的に考え、長期譲渡所得の税率を適用できるよう計画することも大切です。
これらのポイントを押さえつつ、常に最新の税制改正情報にも注意を払うことで、より効果的な不動産投資を実現できるでしょう。
