融資を受けて不動産投資を始めようとする場合、低金利の住宅ローンが使えれば理想的です。実のところ、投資目的での住宅ローンの利用は契約上原則として不可能であり、自ら居住する家を賃貸に転用する場合にも注意点があります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、目的のほかに金利・融資条件・返済期間にも違いがあります。最初に、それぞれのローンの性質について押さえましょう。

目的と金利の違い

不動産投資ローンと住宅ローンの最も大きな違いは、その目的にあります。住宅ローンは自己居住用の物件購入に使用されるのに対し、投資ローンは収益目的の物件取得に利用されます。この目的の違いは金利にも反映され、一般的に住宅ローンの方が金利が低くなっています。

金利の違いが生じる主な理由は、金融機関のリスク評価の違いにあります。自己居住用の物件は、借り手の生活基盤となるため返済の優先度が高く、比較的安全な融資と見なされます。一方、投資用物件は収益性に依存するため、リスクが高いと判断されるのです。

融資条件と返済期間の違い

融資条件も大きく異なります。住宅ローンの融資額は主に借り手の年収倍率で決まりますが、投資ローンはその方のご年収はもちろん、勤務先・勤続年数・預貯金等の資産エビデンス等の確認も必要で、条件は厳しくなります。また、物件の評価額や収益性も重視されますので、住宅ローンでは頭金が不要な場合もありますが、投資ローンでは一定の頭金が必要となるケースもあります。

返済期間の設定基準も違います。住宅ローンは借り手の年齢を基準に設定されることが多いのに対し、投資ローンは物件の耐用年数が考慮されます。さらに、団体信用生命保険の取り扱いや担保設定の方法にも違いがあります。

不動産投資に住宅ローンは使えるのか

不動産投資に住宅ローンを使用することはできるのでしょうか。結論から言えば、自分で住む予定のない物件を購入するための住宅ローンの利用は、原則として禁じられています。

基本的には使用不可の理由

住宅ローンを不動産投資に使用することは、契約違反となります。金利が低いのは、住宅供給の円滑化を図るために制定された法律や住宅金融支援機構の債権引受けなどによるもので、投資目的での利用は想定されていません。与信審査においても、投資目的と自己の居住用途ではリスク評価が異なります。

また、住宅ローンには税制優遇措置が設けられていることが多く、これを投資目的で利用することは制度の趣旨に反します。不正利用が発覚した場合、一括返済を求められたり、今後の融資を受けられなくなったりする可能性があるのです。

例外的に使用可能なケース

ただし、例外的に住宅ローンの利用が認められるケースもあります。例えば、賃貸併用住宅の場合、一部を自己居住用とすることで住宅ローンの利用が可能です。また、一時的な転勤や単身赴任の場合も、将来的な自己居住の予定があれば認められることがあります。

ただし、これらのケースでも金融機関との事前相談と承認が不可欠です。例外的な使用を検討する際は、将来的なリスクや税制面での影響も十分に考慮する必要があるでしょう。

住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出せるか

住宅ローンを返済中の自宅を賃貸に出すことは可能なのでしょうか。この問題は多くの人が疑問に思う点ですが、基本的には難しいと言えます。

原則上は賃貸に出せない

住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことは、原則として契約違反となります。これは、賃貸に出す場合は、金融機関への事前相談が必要となりますが、許可されるケースは限られています。

もし無断で賃貸に出して発覚した場合、ローンの一括返済を求められる可能性があります。また、住宅ローン控除の適用も受けられなくなる可能性があるため注意が必要です。代替策として、不動産投資ローンへの借り換えを検討することもできますが、金利の上昇など新たなコストが発生する可能性があります。

やむを得ない事情があれば可能

ただし、やむを得ない事情がある場合は、例外的に賃貸が認められることがあります。典型的な例としては、転勤や単身赴任があります。このような場合でも、金融機関への事前申告と承認が不可欠です。
承認を受けても金融機関より、賃貸に出す場合には金利変更の見直しが入りますので、ほとんどのケースの場合は金利が上がります。（住宅ローン金利から投資用金利へ）

賃貸を許可される場合でも、一時的な賃貸と長期的な賃貸では取り扱いが異なることがあります。また、賃貸期間中は税金や保険の取り扱いが変わる可能性があるため、注意が必要でしょう。自己居住を再開する際にも、金融機関への報告など必要な手続きがあります。

まとめ

不動産投資に住宅ローンを使用することは、原則として認められていません。ただし、賃貸併用住宅など一部の例外的なケースでは可能な場合があります。また、住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことも、基本的には契約違反となりますが、転勤などのやむを得ない事情がある場合は認められることがあります。いずれの場合も、金融機関との事前相談と承認が不可欠です。

不動産投資を検討する際は、投資用ローンの利用を基本とし、自身の財務状況やライフプランを十分に考慮しましょう。